Conviene Investire in Immobili da Affittare nel 2026?

Conviene investire in immobili da affittare nel 2026? Data l’alta richiesta di domande pervenute in redazione, abbiamo deciso di approfondire. L’obiettivo di questa guida è quindi quello di mettere una volta per tutte nero su bianco la convenienza di questa operazione che – lo diciamo in anteprima – non si mostra di certo adatta a tutte le tipologie di investitori. Quali aspetti valuteremo?

In primis le varie strategie disponibili per investire in immobili da affittare, passando successivamente ai potenziali rendimenti di questa operazione. Diversificare potrebbe per molti rappresentare la chiave di svolta, anche se non tutti hanno ingenti capitali da poter mettere a frutto sul mattone. Le alternative per chi parte con pochi soldi esistono e sono gli investimenti sul settore immobiliare tramite Borsa, o il crowdfunding immobiliare.

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Conviene investire in immobili da affittare a breve termine?

Si tratta dei cosiddetti “affitti brevi”, ossia abitazioni e strutture che vengono acquistate per essere affittate giornalmente, o per periodi inferiori ai 30 giorni (o almeno questo rappresenta il termine indicato all’interno di molte direttive e regolamenti). L’obiettivo dell’investitore è in questo caso utilizzare il proprio immobile per lucrare costantemente, ottenendo un interesse da più persone nel corso dell’anno.

Rendimenti possibili

Come ovvio che sia, nel 2026 gli affitti brevi continuano ad offrire i margini più elevati, con rendimenti che possono oscillare (secondo i calcoli dei nostri esperti) tra l’8% ed il 12% annuo. Percentuali che fanno tuttavia riferimento a città d’arte, o località turistiche di punta. Cosa dire in merito alla redditività? La stessa può spesso essere modulata sulla base della stagionalità e dei grandi eventi.

Fondamentale è tuttavia considerare l’incidenza dei costi operativi, i quali gravano pesantemente sui risultati finali. Come indicheremo tra i contro, oltre alle commissioni ed alle tasse, devi infatti computare i costi di pulizia, quelli per il check-in e molto altro ancora).

Pro e contro dell’investire in immobili da affittare a breve termine

Pro:

• Massima flessibilità nel disporre dell’immobile: una volta che lo stesso è stato utilizzato per un mese, puoi semplicemente decidere di sospendere gli affitti, passare ad affitti a lungo termine, vendere la struttura e così via;
• Profitti maggiori: rispetto agli investimenti a lungo termine, con quelli a breve termine è possibile ottenere un rendimento maggiore, dato che il costo di una notte (sommato per 30 notti), è nettamente superiore rispetto ad una possibile mensilità con contratto di lungo periodo (a parità di metratura);
• Rischio di morosità pari a zero: non hai in questo caso bisogno di alcun pagamento anticipato e non corri quindi rischi di questo genere, soprattutto se ti affidi a piattaforme di gestione professionali, come Airbnb e Booking.

Contro:

• Gestione operativa complessa: gestire uno, o più immobili per affitti brevi, è molto più complicato rispetto a gestire una struttura affittata ad una singola persona, azienda, o famiglia, per più tempo;
• Forte esposizione alla stagionalità: se da una parte è vero che il potenziale guadagno può essere più alto, dall’altro si è soggetti a modulare i prezzi sulla base del periodo;
• Costi operativi: se affitti a breve termine sei soggetto a costi di pulizia, sanificazione, eventuale deperimento dell’immobile, nonché al gravoso peso fiscale, che può ridurre il rendimento netto anche del 4%/6%.

Conviene investire in immobili da affittare a lungo termine

Si tratta della seconda metodologia, basata sull’acquisto di immobili, abitazioni, o strutture (anche di tipo commerciale), da affittare per lunghi periodi di tempo (solitamente oltre i 30 giorni, ma con range temporali che possono superare anche i 5 anni). L’obiettivo del proprietario / investitore è quello di ottenere l’affitto mensile ed incassare la stessa somma di denaro (magari rivista negli anni) dalla stessa, o da poche persone.

Rendimenti possibili

Restando in tema e cercando di capire se conviene investire in immobili da affittare a lungo termine, è bene ricordare che l’affitto lungo si basa solitamente sui classici contratti 4+4, o con canone concordato. Troviamo in questo caso una redditività più contenuta, ma decisamente più costante. Una volta che hai chiuso il contratto hai la certezza che riceverai qui soldi. Quanti? Nelle grandi aree metropolitane i rendimenti lordi si attestano tra il 3% ed il 6%.

Pro e contro dell’investire in immobili da affittare a lungo termine

Pro:

• Stabilità delle entrate: pur avendo un rendimento medio più basso rispetto agli affitti a breve termine, sei sicuro (nei limiti del possibile) che il pagamento arriverà ogni singolo mese;
• Agevolazioni fiscali: hai in questo caso la possibilità di sfruttare la cedolare secca al 10% (in determinati comuni), ossia una percentuale molto più conveniente rispetto al peso fiscale degli affitti brevi;
• Costi di gestione minimi: non devi pagare commissioni a piattaforme di gestione (come Airbnb e Booking) e non sei soggetto neanche a costi di pulizia, cambio lenzuola, o similari.

Contro:

• Rischio di morosità dell’inquilino: puoi incorrere in inquilini che non pagano ed in questi casi i tempi burocratici possono essere davvero lunghi, soprattutto considerando potenziali sfratti;
• Vincolo sull’uso dell’immobile: l’abitazione acquistata resta inutilizzabile per tutto il periodo contrattuale e non puoi venderlo, a meno che non sussistano particolari fattispecie.

Quanto costa investire in immobili da affittare?

Il costo per investire in immobili da affittare nel 2026 varia in modo drastico in base alla localizzazione ed alla stagione. Che si tratti di affitti di breve, o di lungo periodo, il costo più importante è quello di acquisto. Oltre ciò bisogna poi considerare le imposte (di registro, IVA o ipotecaria), le spese notarili e le eventuali commissioni di agenzia (possono incidere per circa il 10-15% sul valore complessivo dell’immobile.

Non vanno poi dimenticati i costi di ristrutturazione di arredo, a meno che non si acquisti una casa/immobile pronta all’uso. Se non si dispone poi dell’intero capitale, l’accesso al credito tramite mutui e prestiti richiede solitamente interessi elevatissimi (soprattutto di questi tempi). Sulla base di ciò, i nostri analisti hanno condotto uno studio accurato, proponendo una tabella con una stima dei prezzi di medi di acquisto:

Sulla base dei potenziali rendimenti indicati in precedenza e dei pesanti costi di acquisto mostrati in tabella, sta a te decidere se l’acquisto e la messa a rendita tramite affitto sia – o meno – la giusta strategia.

Investire in immobili da affittare: alternative

Come dici? Non disponi dei capitali presentati nella tabella ma vuoi al contempo investire nel settore immobiliare? Sappi che ad oggi, per fortuna, esistono molte alternative valide (anche per chi parte da zero, o con pochi capitali). Abbiamo quindi deciso di presentarti due metodi moderni ed utilizzati da migliaia di investitori: il crowdfunding e l’investimento in Borsa.

Investire nel settore immobiliare tramite la Borsa

Investire nel settore immobiliare tramite la Borsa è possibile e con l’avvento dei broker online l’accesso è garantito a tutti. Le migliori piattaforme ti permettono infatti di aprire un account in poco tempo e di versare un deposito reale minimo (anche a partire da appena 50 euro). Così facendo puoi esporti su diverse asset class associate a questo segmento:

• azioni del settore immobiliare: significa acquistare quote societarie di aziende (come i REITs o le società di gestione) che possiedono, sviluppano o finanziano proprietà, permettendo di trarre profitto dal mattone tramite dividendi e plusvalenze senza l’onere di gestire fisicamente un immobile;
• ETF del settore immobiliare: si tratta di fondi che replicano l’andamento di indici, a loro volta esposti su un paniere collettivo di titoli azionari accomunati dallo stesso settore (in questo caso benefici di ampia diversificazione e bassi costi operativi).

Dove investire nel settore immobiliare in Borsa?

Non tutti i broker permettono di investire su questo settore e non tutti – purtroppo – possono considerarsi solidi ed affidabili. Assieme ai nostri analisti, che vantano oltre 17 anni di esperienza in questo settore, abbiamo deciso di darti alcuni accorgimenti.

Opta quindi su:

• Broker che integrano nel loro listino un ampio numero di titoli azionari immobiliari (così da strutturare valide strategie di diversificazione);
• Provider con conto demo, ottimi per testare tecniche di investimento, o semplicemente per prendere dimestichezza con le funzionalità;
• Piattaforme con bassi costi e che non richiedono commissioni sull’seguito (accetta solamente bassissimi spread, soprattutto in caso di trading con strumenti derivati);
• Broker con licenza, ossia che dispongono di rigorose autorizzazioni, come ad esempio CySEC, Consob e similari.

Alla base di ciò, ecco i migliori broker per investire in Borsa nel settore immobili:

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Investire nel crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare rappresenta una soluzione moderna e accessibile per partecipare a progetti di sviluppo o messa a reddito (sia residenziali che commerciali) attraverso piattaforme online, permettendo di investire anche piccole somme di capitale insieme ad altri risparmiatori.

Questa modalità si divide principalmente in Equity Crowdfunding, dove si diventa soci del progetto partecipando agli utili, e Lending Crowdfunding, dove si presta denaro alla società sviluppatrice in cambio di un interesse fisso prefissato. È un’alternativa ideale per chi desidera diversificare il portafoglio senza le complicazioni burocratiche della proprietà diretta, pur mantenendo un legame con asset tangibili.

Conviene investire in immobili da affittare: commento dell’esperto

Dal mio punto di vista, investire nel mattone nel 2026 resta una scelta possibile per proteggere il capitale dall’inflazione, ma richiede molta più selettività rispetto al passato. La vera differenza oggi la fanno la classe energetica dell’immobile e la posizione strategica, poiché i costi di gestione e le normative UE pesano sempre più sui margini netti.

Consiglio di approcciare l’investimento non più come un semplice salvadanaio, ma come una vera attività imprenditoriale, diversificando tra affitti brevi e lungo termine per bilanciare rendimento e stabilità. In caso contrario, qualora avessi invece pochi capitali, le soluzioni alternative proposte dalla Borsa restano valide e di gran luna molto più adatte.

Conclusioni

Esistono ad oggi diversi sistemi per investire in immobili da affittare e le due più importanti metodologie riguardano sicuramente gli affitti brevi e gli affitti lunghi. A prescindere da quale sia il sistema preferito, esistono in ogni caso pro e contro da dover necessariamente considerare e che abbiamo deciso di indicare dopo un attento studio condotto dai nostri esperti. Fai le tue valutazioni e considera le alternative citate nella guida.

Domande frequenti

Rispondiamo ad alcune domande ricorrenti (FAQ) sulla convenienza, o meno, di investire in immobili da affittare (a breve, o lungo termine).